近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围了(le)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(cén酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围g)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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